Por Claudecir Conttreira

Você se lembra da primeira noite na sua casa própria?

Talvez o colchão ainda estivesse no chão e a louça, dentro das caixas. Talvez você tenha tropeçado no escuro procurando o interruptor. Mas, quando apagou a luz de novo, pôde pensar em coisas simples. Onde colocar a mesa. De que cor pintar a parede do quarto das crianças. Como seria vê-las crescer naquele endereço.

E veio o primeiro mês em que o aluguel não venceu. A prestação estava lá, as contas continuavam apertadas, mas uma coisa tinha mudado: ninguém mais poderia pedir aquela casa de volta. Quem já teve de encaixotar a vida às pressas porque o dono resolveu vender o imóvel sabe o quanto isso vale.

Em junho deste ano, 441 famílias viveram essa noite pela primeira vez no Condomínio Jatobá, no Parque do Cerrado, zona Sul de Cuiabá. São casas de 44 metros quadrados, com dois quartos, sala, cozinha, quintal e vaga para o carro, em lotes de 140 metros quadrados. Foram compradas pelo Minha Casa, Minha Vida por famílias com renda de até R$ 2.850, com a ajuda de subsídios do Governo Federal e do Governo do Estado.

Agora pense numa família que ainda está do lado de fora. Ela ganha pouco mais de R$ 3 mil por mês, paga aluguel e guarda o que sobra para um dia dar a entrada. É uma família da Faixa 1 do programa. Ela talvez nunca tenha ouvido falar em parcelamento do solo e não acompanha as sessões da Câmara. Mas é ela quem vai sentir, antes de todo mundo, o efeito da regra que Cuiabá está discutindo.

A Prefeitura quer que nenhum lote novo da cidade tenha menos de 200 metros quadrados e 10 metros de frente. Hoje a lei admite lotes a partir de 180 metros quadrados, e empreendimentos habitacionais como o Parque do Cerrado foram aprovados com 140 a partir das regras que formam as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Pelo projeto enviado à Câmara, o novo mínimo valeria inclusive para essas Zonas, justamente as áreas destinadas à moradia popular.

Quero ser justo com a Prefeitura. Ela tem razão quando diz que Cuiabá precisa de bairros mais arborizados, de casas mais ventiladas, de quintais que não desapareçam a cada ampliação. Ninguém que conhece o calor desta cidade é contra isso. Concordo com o objetivo. Discordo do caminho.

O motivo é uma conta simples. Passar de 140, por exemplo, para 200 metros quadrados significa 60 metros a mais de terra por família, ou 43% a mais. Só que o Minha Casa, Minha Vida tem um teto de preço que não acompanha o tamanho do terreno. Se a terra aumenta e o preço final não pode subir, a diferença sai de algum lugar. Ou a casa fica mais simples, ou a entrada fica maior, ou o empreendimento vai para mais longe, onde a terra é mais barata e o ônibus, a escola e o posto de saúde ainda não chegaram.

Para aquela família do aluguel, qualquer uma dessas saídas tem um preço. Uma entrada maior adia o sonho por mais alguns anos. Um bairro mais distante custa horas no ônibus todos os dias, tempo que sai da convivência com os filhos. E há o risco de, simplesmente, a casa que caberia no orçamento deixar de ser construída.

Não é preciso adivinhar o que essa regra faria. Basta olhar para o Jardim Imperial, na região do Coxipó, onde atuo há muitos anos. Ali estão os condomínios Rio Coxipó, Rio Jangada e Rio São Lourenço, entre outros, entregues entre 2009 e 2014. Nenhum deles tem um lote de 200 metros quadrados. Os terrenos vão de 100 a 196 metros, e as casas, de 43 a 89 metros construídos. São cerca de 3.500 moradias onde hoje vivem mais de 10 mil pessoas. Se a regra de 200 metros valesse naquela época, esses condomínios não existiriam como existem hoje e boa parte dessas casas simplesmente não teriam sido construídas.

E o que esses condomínios devolvem à cidade vai muito além de um teto. Cada casa paga IPTU todos os anos. Numa cidade dinâmica como Cuiabá, pela minha experiência, cerca de 10% dos imóveis mudam de dono a cada ano. Nesses condomínios, isso significaria algo entre 300 e 350 vendas por ano, e cada uma delas gera ITBI para a Prefeitura, taxas de cartório e trabalho para corretores. Cada condomínio emprega porteiros, vigilantes, zeladores, jardineiros e pessoal administrativo. Mais de dez anos depois, muitas dessas casas foram ampliadas e valorizadas, e se tornaram o principal patrimônio de milhares de famílias. É isso que uma regra de metragem poderia ter impedido de acontecer.

A Prefeitura afirma que uma construtora já aceitou fazer os próximos empreendimentos com lotes de 200 metros quadrados. É uma boa notícia. Mas a pergunta que interessa à família da Faixa 1 é outra: a que preço, e em que bairro? Enquanto essa resposta não vier acompanhada de números, não dá para dizer que o programa habitacional da capital não será afetado.

A procura mostra o que está em jogo. Mais de 85 mil pessoas se inscreveram em apenas dois meses no Casa Cuiabana para disputar 692 apartamentos no Jardim Comodoro e no Tijucal. Uma cidade com uma fila desse tamanho precisa de mais moradia, e não de regras que encareçam cada unidade.

Muita gente tem tratado esse debate como uma disputa entre duas pessoas. Não é. Na Câmara, já houve questionamentos sobre os projetos em andamento. Um engenheiro civil publicou análise mostrando o efeito da medida no preço da moradia. Loteadores e construtores pediram estudos técnicos que ainda não foram apresentados. O próprio Conselho Municipal de Desenvolvimento Estratégico está analisando a proposta junto com a revisão do Plano Diretor. E o Tribunal de Justiça, ao manter suspenso o decreto que antecipava a regra, deixou claro que uma mudança desse tamanho precisa passar pela Câmara, com debate. É exatamente isso que defendemos.

Também não basta criticar. Por isso, deixo três propostas. Primeiro, que, se a cidade adotar os 200 metros como regra geral, a lei garanta desde já a exceção para as áreas de interesse social e para a Faixa 1, sem depender de uma nova lei a cada empreendimento. Segundo, que a qualidade urbana seja exigida do loteamento, e não apenas do lote: mais área verde, calçadas que comportem árvores, praças de verdade. Terceiro, que nenhuma votação aconteça antes de um estudo que mostre quanto a nova regra acrescenta ao preço final de uma casa popular.

O CRECI-MT está à disposição da Prefeitura e da Câmara para construir essa regra em conjunto. Não há lado a vencer aqui. Há uma cidade que precisa crescer bem e muitas famílias que precisam caber nela.

Quem decide o tamanho de um lote também decide, sem perceber, se aquela família do aluguel vai ter a sua primeira noite na casa própria. É por ela que vale a pena continuar essa conversa.

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